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特殊な土地(広大地)の評価

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【広大地の評価】

広大地の評価 『広大地の価額=正面路線価×広大地補正率×地積』

※通常の宅地の正面路線価は、路線価に奥行価格補正率を乗じた後の価額で判定するが、広大地の正面路線価は、面している路線のうち原則として最も高い路線価で判定することに留意する。

・広大地補正率(次の算式により求めた率)

・広大地補正率=0.6-0.05×地積/1000m2

(注)広大地補正率は0.35を下限とする。

 広大地の評価は平成16年の通達改正により、有効宅地化率による画地補正(広大地の評価額=正面路線価× 有効宅地化率 ×各種画地補正率×地積)から、 広大地補正率による補正に見直されました。

※広大地の範囲

 評価通達における広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等の潰れ地が生じる土地を前提としていること。

 また、「対象地がその存する地域の標準的な画地との比較において広大地と判定される画地であっても、一体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がない」(「土地価格比準表の取扱いについて」、国土交通省)とされていることなどから、その宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である場合、いわゆるマンション適地等については、広大地には該当しません。

※広大地に該当しない条件の例示

・ 既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地

・ 現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等)

・ 原則として容積率300%以上の地域に所在する土地

・ 公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地

(例)  道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない土地(道路が二方、三方及び四方にある場合も同様)

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